Samenlevingscontract en een tweede woning of vakantiewoning
Droom jij er ook van? Een huisje aan de kust, een appartement in de bergen of gewoon een fijne plek in eigen land waar je even helemaal tot rust komt.
Een tweede woning kopen is een grote stap. Het is niet alleen leuk, het is ook een flinke financiële beslissing. Maar wat als je deze droom deelt met je partner, zonder getrouwd te zijn?
Dan komt er nog iets bij kijken: een samenlevingscontract. Het klinkt misschien niet heel romantisch, maar het is je beste vriend als het gaat om het beschermen van jullie investering en jullie relatie. Laten we eens lekker praktisch kijken hoe je dit aanpakt.
Waarom een samenlevingscontract echt nodig is
Stel je voor: je koopt samen een vakantiehuis. Je bent verliefd en optimistisch.
Maar wat als de relatie over een paar jaar opeens over is? Wie mag er in het huis? Wie betaalt de hypotheek?
En wat als één van jullie overlijdt? Zonder officieel contract, zoals een huwelijk of geregistreerd partnerschap, sta je juridisch gezien gewoon los van elkaar.
Dat betekent dat de ander geen automatisch recht heeft op het huis of op een deel van de waarde.
Een samenlevingscontract is dé oplossing. Het is een simpel, juridisch document waarin jullie zelf afspraken maken over jullie bezittingen en schulden. Het is veel flexibeler dan een huwelijk en je kunt het helemaal zelf inrichten. Voor een tweede woning is dit onmisbaar. Het zorgt voor duidelijkheid en voorkomt dat een mooi huis straks een juridische nachtmerrie wordt.
Hoe zet je de tweede woning in het contract?
Als je een tweede woning koopt, moet je een keuze maken: wie wordt de eigenaar?
En hoe regel je de kosten? In een samenlevingscontract leg je dit vast. Er zijn een paar klassieke scenario’s die je kunt gebruiken.
Optie 1: Eén partner is eigenaar
Dit is vaak de eenvoudigste optie. Stel, jij koopt de vakantiewoning op jouw naam.
In het contract leg je dan vast dat je partner het recht heeft om de woning te gebruiken.
Dit heet een recht van gebruik. Je kunt ook afspreken dat je partner meebetaalt aan de hypotheek of het onderhoud. Als jullie uit elkaar gaan, heeft je partner geen recht op het huis zelf, maar wel op een vergoeding voor de investering die hij of zij heeft gedaan. Dit voorkomt discussies over wie wat heeft betaald.
Optie 2: Samen eigenaar (in verhouding)
Veel stellen kopen de woning samen, maar niet altijd voor de helft. Misschien betaal jij 70% en je partner 30% because life isn’t always fair.
In het samenlevingscontract leg je deze verhouding exact vast. Dit noem je een ‘afwijkende verdeling’. Dit is superbelangrijk. Als jullie uit elkaar gaan, krijgt iedereen terug wat erin is geïnvesteerd, plus een deel van de waardestijging.
Zonder deze afspraak in het contract, gaat de wet uit van 50/50, en dat is misschien niet wat jij wilt.
Optie 3: De woning in een vennootschap onder firma (VOF)
Dit klinkt ingewikkeld, maar het is een handige constructie voor tweede woningen. Jullie richten samen een VOF op en die VOF wordt eigenaar van het huis. Dit is vooral handig als je de woning verhuurt.
De winst uit verhuur wordt dan verdeeld volgens de afspraken in de VOF-overeenkomst.
Dit zet je dan weer in het samenlevingscontract. Het geeft een strakke scheiding tussen jullie privé-situatie en de zakelijke kant van de woning.
De fiscale kant: Belastingen zijn onvermijdelijk
Niemand houdt van belastingen, maar ze zijn er wel. Een tweede woning in Nederland of in het buitenland heeft fiscale gevolgen.
Hypotheekrenteaftrek: Ja of Nee?
Je kunt dit niet negeren, dus laten we de belangrijkste punten even langslopen. De hypotheekrenteaftrek is een heet hangijzer. Voor je hoofdwoning mag je de rente aftrekken, maar voor een tweede woning meestal niet.
De Belastingdienst ziet een tweede woning als een belegging. Je mag de rente alleen aftrekken als je kunt aantonen dat je de woning verhuurt en dat je daar zakelijk mee bezig bent. Dit is complex.
Onroerendezaakbelasting (OZB)
Als je de woning verhuurt via Airbnb of een andere verhuurwebsite, moet je dit netjes opgeven. Zonder huurcontract en zakelijke bedrijfsvoering, geen aftrek. Houd daar rekening mee bij je aankoop.
Voor de tweede woning betaal je elk jaar OZB. Dit is een gemeentelijke belasting.
Verhuurinkomsten en inkomstenbelasting
Je krijgt hiervoor een aanslag op het adres van de woning. De hoogte hangt af van de WOZ-waarde van het huis.
Let op: voor je eigen woning is er een aftrek voor de inkomstenbelasting, maar voor een tweede woning is de OZB gewoon een kostenpost. Als je de woning verhuurt, moet je de inkomsten opgeven bij de Belastingdienst. Je mag de kosten die je maakt (onderhoud, verzekering, schoonmaak) aftrekken van de huurinkomsten. Je betaalt dan inkomstenbelasting over de winst.
De Belastingdienst rekent met een ‘resultaat uit overige werkzaamheden’. Let op: Als je de woning kort verhuurt (minder dan 140 dagen per jaar) via platforms zoals Airbnb, mag je uitgaan van een forfaitaire winst van 50% van de huurinkomsten. Is het meer?
Dan moet je alle echte kosten opgeven. Dit is een voordeel als je weinig kosten hebt, maar een nadeel als je veel onderhoud pleegt. Een lastig onderwerp, maar wel belangrijk.
Schenkbelasting bij overlijden
Stel, één van jullie overlijdt. De partner heeft dan recht op een flinke vrijstelling voor de erfenis (ruim 700.000 euro in 2024).
Maar als jullie geen geregistreerd partnerschap of huwelijk hebben, is de ander geen ‘partner’ voor de erfbelasting. Dan telt de ander als ‘vreemde’ en dat is een stuk duurder. Een samenlevingscontract kan hierbij helpen, maar het is cruciaal dat dit contract voldoet aan de eisen van de Belastingdienst. Vaak is een geregistreerd partnerschap hier handiger voor, maar met een goed contract en een testament kom je ook ver.
Praktische valkuilen bij een tweede woning
Naast de juridische en fiscale regels, zijn er de praktische zaken die vaak vergeten worden.
Dit zijn de dingen die later voor ruzie kunnen zorgen. Jij wilt misschien je schoonouders uitnodigen, je partner denkt aan vrienden.
Wie mag er slapen?
Leg vast wie er toegang heeft. In een samenlevingscontract kun je afspreken dat de woning primair is voor jullie beiden, maar dat logees alleen mogen als beide partners akkoord zijn. Wie betaalt de jaarlijkse VVE-bijdrage? Wie betaalt de reparatie als de boiler stuk is?
Spreek af hoe jullie deze kosten delen. Is het 50/50 of naar rato van het eigenaarschap?
De verdeling van de kosten
Zorg dat dit in het contract staat, inclusief een regeling voor onverwachte grote kosten. Dit is het moment waarop een goed contract zichzelf terugbetaalt. Leg een ‘uiteengaan-clausule’ vast.
Wie krijgt het huis? Moet het worden verkopen?
Wat als jullie uit elkaar gaan?
En wat als één partner de woning al bezat vóór het samenwonen? Spreek een taxatie af om de marktwaarde te bepalen.
Voorkom dat je in een discussie terechtkomt over de vraagprijs. Een onafhankelijke taxateur is dan je beste vriend.
Het opstellen van het contract: Doe het goed
Een samenlevingscontract kun je zelf opstellen, maar ik raad het ten zeerste af om dit te doen zonder hulp. De wetgeving verandert en de fiscale regels zijn complex. Ga naar een notaris of een gespecialiseerde jurist. Zij weten precies hoe ze de afspraken over de tweede woning, inclusief de keuze voor eigendomsregistratie bij het Kadaster, juridisch waterdicht kunnen maken.
Bij het opstellen moet je nadenken over:
- De eigendomsverhouding (hoeveel procent is van wie?).
- De bestemming van de woning (verhuur of eigen gebruik?).
- De verdeling van lasten en inkomsten.
- De regeling bij overlijden en bij beëindiging van de relatie.
Let op: een samenlevingscontract is geen testament. Als je partner overlijdt, erf je niet automatisch het deel van de woning. Zorg dus dat je ook een testament laat opmaken bij de notaris. Heb je samen een onderneming? Denk dan ook na over een samenlevingscontract voor je bedrijf. Alleen zo voorkom je dat je na een overlijden in een financieel gat valt.
Conclusie: Geniet, maar regel het
Een tweede woning kopen is een droom die uitkomt. Of het nu gaat om een appartement in Barcelona of een huisje in de Achterhoek, het brengt veel geluk. Maar zonder een goed samenlevingscontract loop je risico’s.
De juridische valkuilen zijn groot en de fiscale regels zijn streng. Door nu heldere afspraken te maken, voorkom je straks problemen.
Zorg dat je weet hoe je de woning wilt gebruiken, wie de eigenaar is en hoe de kosten worden gedeeld. Schakel professionele hulp in, zoals een notaris of fiscalist.
Dan kun je met een gerust hart genieten van je tweede woning. Want het leven is te kort voor juridische gevechten aan de keukentafel. Zorg dat je vrij bent om te genieten.