Samenlevingscontract en startersvrijstelling overdrachtsbelasting: hoe werkt dat?
Je staat op het punt om samen een huis te kopen. Spannend! Maar dan komt er opeens een hoop geregel op je af.
Vooral de belastingdienst wil graag weten wat je van plan bent. Misschien ken je de startersvrijstelling al: een fijne regeling waardoor je geen overdrachtsbelasting betaalt als je voor het eerst een huis koopt. Maar wat als je dit samen met je partner doet?
En wat is dan precies een samenlevingscontract? Laten we dit even rustig uitzoeken, zonder ingewikkelde termen.
De startersvrijstelling: wat is het ook alweer?
Stel: je bent tussen de 18 en 35 jaar oud en je koopt voor het eerst een huis. Dan is er goed nieuws.
De startersvrijstelling zorgt ervoor dat je geen overdrachtsbelasting betaalt over de aankoopsom. Normaal betaal je over een woning altijd 2% overdrachtsbelasting (als het geen starterswoning is), maar met deze vrijstelling is dat 0%. Dat scheelt je al gauw een paar duizend euro.
Handig, want dat geld kun je weer gebruiken voor je inboedel of een nieuwe keuken.
Deze regeling is er speciaal voor mensen die nog niet eerder een huis hebben gekocht. Het idee is simpel: starters een beetje helpen op de overspannen huizenmarkt. Maar let op: je moet wel vóór je 35e levensjaar de koopakte ondertekenen. Ben je ouder? Dan betaal je helaas wél de volle 2% belasting, tenzij je partner jonger is en de woning op zijn of haar naam zet.
Samen kopen: hoe zit dat met de belasting?
Hier wordt het interessant. Koop je samen een huis?
Dan bepaalt de Belastingdienst wie er recht heeft op de startersvrijstelling. De regel is simpel: je kunt maar één keer in je leven gebruikmaken van de vrijstelling. En als je samen koopt, telt de leeftijd van de oudste koper. Stel: jij bent 28 en je partner is 38.
Omdat je partner ouder is dan 35, is er geen recht op de startersvrijstelling voor de hele woning. De Belastingdienst kijkt naar de oudste persoon in de koopakte. Resultaat?
Jullie moeten over het volledige aankoopbedrag 2% overdrachtsbelasting betalen. Een flinke tegenvaller als je dit niet had verwacht.
Maar er is een uitzondering. Als je partner ouder is dan 35, maar jij nog jonger bent, kun je er soms voor kiezen om de woning alleen op jouw naam te zetten. Dan profiteer jij wél van de startersvrijstelling.
Dit kan financieel interessant zijn, maar het brengt wel andere risico’s met zich mee. Wees hierover helder met elkaar.
De rol van het samenlevingscontract
Als je besluit om de woning alleen op naam van de jongere partner te zetten, is een samenlevingscontract vaak een must. Waarom? Omdat de woning dan officieel van één persoon is, terwijl jullie er wel samen wonen. Zonder contract heeft de andere partner geen enkele zekerheid.
Stel dat jullie uit elkaar gaan: wie blijft er in huis? Wie heeft recht op de overwaarde?
Een contract regelt dit soort dingen vooraf. Het is goed om te weten of je een huis kunt kopen zonder notaris, al is een samenlevingscontract vaak wel verstandig.
Zeker als je samen een huis koopt zonder getrouwd te zijn. In het contract leggen jullie afspraken vast over de inboedel, de hypotheek en de woning.
Hoe werkt de belasting bij een samenlevingscontract?
Zo voorkom je gedoe later. Denk aan vragen als: betaalt de ene partner meer hypotheek dan de ander? Wie betaalt de verbouwing? Een contract maakt dit helder.
Heb je een samenlevingscontract? Dan verandert er voor de Belastingdienst weinig aan de startersvrijstelling.
De leeftijd van de oudste koper blijft leidend. Het contract zorgt vooral voor zekerheid tussen jullie beiden, niet voor een fiscaal voordeel bij de aankoop.
Wel is het zo dat een samenlevingscontract soms helpt bij de hypotheek. Banken zoals ING, ABN AMRO of Rabobank willen graag weten hoe jullie de woning verdelen. Een contract maakt duidelijk wie verantwoordelijk is. Dat kan helpen bij het krijgen van een hypotheek.
Praktijkvoorbeelden
Laten we een paar voorbeelden bekijken om het duidelijk te maken. Jij bent 26, je partner is 30.
Jullie kopen samen een huis voor 300.000 euro. Omdat beide partners onder de 35 zijn, heb je recht op de startersvrijstelling. Jullie betalen 0% overdrachtsbelasting.
Voorbeeld 1: Beide partners jonger dan 35
Dat scheelt 6.000 euro. Een mooie meevaller! Jij bent 29, je partner is 39.
Jullie kopen een huis voor 350.000 euro. Omdat de oudste koper ouder is dan 35, vervalt de startersvrijstelling. Jullie betalen 2% overdrachtsbelasting: 7.000 euro. Een domper, maar helaas de realiteit.
Voorbeeld 2: Eén partner ouder dan 35
Als je dit had geweten, had je de woning misschien alleen op jouw naam gezet. Maar let op: dat heeft consequenties voor de hypotheek.
Jij bent 27, je partner is 40. Jullie besluiten de woning alleen op jouw naam te zetten. Je partner woont er wel, maar wie is eigenaar bij ongelijke inleg? Dat is een belangrijke vraag als je samenwoont.
Voorbeeld 3: Woning op naam van één partner
Je koopt een huis van 300.000 euro. Jij hebt recht op de startersvrijstelling, dus 0% overdrachtsbelasting. Handig!
Maar nu moet je wel een samenlevingscontract opstellen om je partner te beschermen. Anders heeft hij of zij geen recht op de woning bij een break-up.
Let op de valkuilen
Hoewel de startersvrijstelling een fijne regeling is, zitten er wat haken en ogen aan. Ten eerste: je kunt maar één keer gebruikmaken van de vrijstelling.
Koop je later nog een huis? Dan betaal je wel belasting. Ten tweede: als je samen koopt, telt de leeftijd van de oudste koper.
Dat betekent dat je soms beter af bent met een woning op één naam.
Een ander aandachtspunt is de hypotheek. Als je de woning alleen op naam zet, moet je ook alleen de hypotheek kunnen dragen. De bank kijkt naar jouw inkomen. Is dat niet genoeg?
Dan is samen kopen met een contract vaak de enige optie. Bespreek dit goed met je hypotheekadviseur.
Wat te doen voordat je tekent?
Voordat je een huis koopt, is het slim om een paar dingen te regelen. Een huis kopen is een grote stap.
- Check de leeftijd: Zijn jullie allebei jonger dan 35? Dan profiteer je optimaal.
- Bedenk wie eigenaar wordt: Ga je samen kopen of op één naam? Dit bepaalt de belasting.
- Maak een samenlevingscontract: Zeker als je niet getrouwd bent. Laat dit opstellen door een notaris.
- praat met een hypotheekadviseur: Bijvoorbeeld van De Hypotheker of een onafhankelijke partij. Zij berekenen wat mogelijk is.
Met de startersvrijstelling en een goed samenlevingscontract kom je al een heel eind. Zorg dat je weet wat je doet, dan geniet je straks extra van je nieuwe thuis.