Kan je een huis kopen met een samenlevingscontract maar zonder notaris?
Je staat op het punt om een huis te kopen. Spannend! Misschien doe je dit samen met je partner, een goede vriend of een familielid.
Jullie hebben een samenlevingscontract, want dat voelt verstandig. Maar nu komt de grote vraag: heb je écht een notaris nodig om die woning op jullie namen te zetten?
Of volstaat dat contract dat jullie hebben opgesteld? Veel mensen denken dat een samenlevingscontract alles dekt, maar de praktijk is weerbarstiger. In dit artikel lees je precies wat wel en niet kan, waar de valkuilen zitten en hoe je voorkomt dat je later voor vervelende verrassingen komt te staan. Laten we erin duiken.
Waarom een notaris vaak onvermijdelijk is
Om maar met de deur in huis te vallen: in de meeste gevallen kun je een huis niet kopen zonder notaris. Waarom? Omdat de overdracht van onroerend goed in Nederland wettelijk verplicht via een notaris moet lopen.
Dit staat in de Wet op het Notarisambt. Stel je voor: jij en je partner kopen een huis. De hypotheekakte en de leveringsakte moeten worden opgesteld.
Alleen een notaris mag deze akten verlijden en inschrijven bij het Kadaster.
Zonder die handtekening van de notaris ben je juridisch geen eigenaar, ook al heb je de sleutel al in handen. Een samenlevingscontract regelt veel dingen, maar het vervangt de notaris niet bij de daadwerkelijke koop en overdracht. Het contract gaat vooral over de verdeling van kosten en eigendom onderling. De officiële overdracht naar de verkoper toe blijft een notariële aangelegenheid.
Het samenlevingscontract: wat regelt het wel?
Een samenlevingscontract is een must-have als je samen een huis koopt zonder getrouwd te zijn. Zonder dit contract loop je financiële risico’s.
Stel dat jij de hypotheek op jouw naam zet, maar je partner betaalt de boodschappen en de verbouwingen. Zonder afspraken op papier heeft je partner bij een eventuele breuk niets te claimen. In een samenlevingscontract leg je vast:
- Hoe de hypotheeklasten worden gedeeld.
- Wie eigenaar is van de woning (of delen daarvan).
- Wat er gebeurt bij een eventuele verkoop of beëindiging van de relatie.
De kosten voor zo’n contract liggen meestal tussen de €800 en €1.500, afhankelijk van de complexiteit en de tarieven van de advocaat of notaris die het opstelt.
Hoewel je het contract zelf kunt schrijven, is dat risicovol. Een foutje kan later duur uitpakken.
De mythe van de 'onderhands' overdracht
Er gaat een verhaal rond dat je een huis ook ‘onderhands’ kunt overdragen zonder tussenkomst van een notaris.
Dit klopt in theorie voor bepaalde zaken, maar voor de meeste huizenkopers is het geen optie. Je kunt bijvoorbeeld een vorderingsrecht of een vruchtgebruik onderhands overdragen. Dit betekent dat je rechten op het huis (niet het huis zelf) aan iemand anders geeft via een schriftelijke overeenkomst. Dit is handig binnen een samenlevingscontract, bijvoorbeeld als je regelt wie na een overlijden in het huis mag blijven wonen.
Maar let op: dit is geen vervanging van de leveringsakte. De daadwerkelijke eigendomsoverdracht van huis en grond blijft voorbehouden aan de notaris. Probeer je dit toch zelf te regelen, dan is de overdracht niet geldig en sta je juridisch met lege handen.
Wat als je de hypotheek alleen op naam zet?
Een veelvoorkomende situatie: één persoon koopt het huis en zet de hypotheek op zijn of haar naam. De andere partner woont er wel in en betaalt mee, wat vaak voorkomt als je samen een huis wilt kopen zonder trouwen.
Is hier geen notaris bij nodig? Jawel. Degene die de hypotheek aangaat en de woning koopt, moet naar de notaris voor de ondertekening van de leveringsakte en de hypotheekakte.
De partner die niet op de akten staat, is geen formele eigenaar.
Om toch rechten te beschermen, moet je in het samenlevingscontract vastleggen dat deze partner een woonrecht of een vorderingsrecht krijgt. De notaris kan deze afspraken soms verwerken in een aparte akte, maar de basisoverdracht blijft via de notaris lopen.
De risico’s van het skippen van de notaris
Waarom zou je de notaris willen overslaan? Meestal is het een kwestie van kosten besparen.
Een notaris rekent al snel €1.000 tot €2.000 voor de complete afhandeling van een huisaankoop. Toch is het gevaarlijk om hierop te bezuinigen. De belangrijkste risico’s:
- Onvolledige eigendomsregistratie: Zonder notariële akte wordt de overdracht niet ingeschreven bij het Kadaster. Jij staat dan niet als eigenaar in het register, waardoor je de woning niet kunt verkopen of verhuren.
- Hypotheekproblemen: Banken eisen bijna altijd een notariële akte. Zonder deze akte krijg je geen hypotheek of wordt de hypotheek niet geldig.
- Conflict bij uit elkaar gaan: Zonder heldere, notarieel vastgelegde afspraken is het lastig om de verdeling van het huis te regelen. Een samenlevingscontract helpt, maar het Kadaster moet weten wie de eigenaar is.
- Fiscale problemen: De Belastingdienst verwacht een correcte inschrijving voor zaken zoals overdrachtsbelasting. Een onderhandse akte voldoet hier vaak niet aan.
Wat kost een notaris eigenlijk?
Om de pijn te verlichten: een notaris is vaak goedkoper dan je denkt, en de investering levert zekerheid op. De kosten voor een notaris bij de aankoop van een huis bestaan uit: Totaal moet je rekenen op zo’n €1.200 tot €2.000 inclusief btw. Dit is een eenmalige investering die je beschermt tegen duizenden euro’s aan problemen later.
- Transportkosten: De kosten voor de leveringsakte (ongeveer €500 - €800).
- Hypotheekakte: De kosten voor het passeren van de hypotheek (ongeveer €500 - €800).
- Bijleveringen: Als je een samenlevingscontract of een vruchtgebruik wilt vastleggen in een aparte akte, komen hier kosten bij.
Alternatieven: hoe regel je het slim?
Wil je toch zo min mogelijk kosten maken? Er zijn manieren om dit slimmer aan te pakken zonder de wet te overtreden.
Samenlevingscontract bij de notaris
Je kunt ervoor kiezen om het samenlevingscontract bij de notaris op te laten stellen in plaats van bij een advocaat. Dit is vaak iets duurder, maar de notaris kan meteen de hypotheek- en leveringsakte regelen. Dit scheelt tijd en administratie.
Vruchtgebruik of eigendom splitsen
Bovendien weet je zeker dat alles juridisch waterdicht is. Als je samen koopt, kun je afspreken dat één persoon de volledige eigenaar is, maar de ander een vruchtgebruikrecht krijgt.
De bank als controleur
Dit kan worden vastgelegd in de leveringsakte bij de notaris. Je betaalt dan één keer notariskosten, maar beschermt beide partijen. Onthoud dat banken streng zijn.
Als je een hypotheek aanvraagt, controleert de bank of alle documenten in orde zijn. Zonder notariële akte zal geen enkele bank een hypotheek verstrekken voor een woning op naam van een particulier. Dus, ook als je het zou willen, lukt het praktisch niet om zonder notaris een huis te kopen met een hypotheek.
Stappenplan voor kopen met een samenlevingscontract
Hoe pak je het aan? Hier is een simpel overzicht:
- Maak afspraken: Bespreek met je partner hoe je de kosten en het eigendom wilt verdelen.
- Laat een contract opstellen: Ga naar een advocaat of notaris voor een samenlevingscontract (kosten: €800 - €1.500).
- Zoek een huis: Ga op zoek naar een woning binnen jullie budget.
- Regel de financiering: Vraag een hypotheek aan bij een bank.
- Bezoek de notaris: Teken de leveringsakte en hypotheekakte bij de notaris. Zorg dat eventuele afspraken uit het samenlevingscontract hierin worden vermeld of meegenomen.
- Inschrijving Kadaster: De notaris zorgt dat je als eigenaar wordt ingeschreven.
Conclusie: kan het zonder notaris?
Terug naar de hoofdvraag: kun je een huis kopen met een samenlevingscontract maar zonder notaris? Het antwoord is nee, niet als het gaat om de daadwerkelijke overdracht van het huis of wanneer je de woning wilt overzetten naar gezamenlijk eigendom.
De notaris is wettelijk verplicht voor de akten die het eigendom overdragen. Wat je wél kunt regelen zonder notaris, zijn aanvullende afspraken via een samenlevingscontract. Maar voor inzicht in de rol van de notaris bij aankoop en het officieel op naam zetten van de woning, ontkom je niet aan de notaris.
De investering in een notaris is geen geldverspilling; het is een verzekering voor de toekomst.
Het zorgt ervoor dat jij en je partner beschermd zijn, dat de bank tevreden is en dat het Kadaster de juiste gegevens heeft. Dus, plan die afspraak, teken de akten en geniet met een gerust hart van jullie nieuwe thuis.