Samenlevingscontract en startersvrijstelling overdrachtsbelasting: hoe werkt dat samen?
Je hebt eindelijk die ene woning gevonden. Het voelt als de start van iets goeds.
Je wilt samenwonen, samen bouwen, misschien wel samen kopen. Maar dan komt er een woord op tafel dat misschien wat saai klinkt: een samenlevingscontract.
En dan is er ook nog dat verhaal over overdrachtsbelasting. Hoe zit dat precies? Kun je zomaar gebruikmaken van de startersvrijstelling als je een contract opstelt? Laten we dit even helder op een rijtje zetten, zonder ingewikkeld gedoe.
De startersvrijstelling: wat is het eigenlijk?
Om te beginnen even de basis. De startersvrijstelling is een regeling die ervoor zorgt dat je als starter op de woningmarkt minder of geen overdrachtsbelasting betaalt. Stel: je koopt een huis voor € 450.000.
Normaal betaal je daar 2% overdrachtsbelasting over. Dat is € 9.000.
Met de startersvrijstelling hoef je over een deel van dat bedrag niets te betalen. De huidige regeling is helder: ben je tussen de 18 en 35 jaar oud en koop je een woning die onder de € 510.000 blijft?
Dan betaal je over de eerste € 510.000 geen overdrachtsbelasting. Alles daarboven betaal je wel de volle 2%. Als je ouder bent dan 35 jaar, of als het huis duurder is, betaal je over het hele bedrag 2% (of soms zelfs 10,4% als het niet je hoofdwoning is, maar dat is een ander verhaal).
De startersvrijstelling is dus een flinke meevaller. Het scheelt je duizenden euros.
En dat geld kun je weer gebruiken voor je inboedel, verbouwing of gewoon voor een leuke vakantie.
Een samenlevingscontract: waarom zou je het doen?
Een samenlevingscontract is een officieel document waarin jij en je partner afspraken maken over jullie gezamenlijke leven. Je legt vast wat van jullie is en wat niet.
Wie betaalt de boodschappen? Wie betaalt de hypotheek?
Wat gebeurt er met de woning als jullie uit elkaar gaan? Het klinkt misschien wat kil, maar het is eigenlijk heel verstandig. Zonder contract ben je wettelijk gezien alleenstaand.
Dat betekent dat je partner geen enkele rechten heeft op jouw spullen of woning. En dat kan flink misgaan als jullie uit elkaar gaan.
Een samenlevingscontract beschermt jullie allebei. Bovendien is het vaak nodig voor de Belastingdienst om fiscale voordelen te krijgen, zoals de hypotheekrenteaftrek.
Hoe werkt de startersvrijstelling samen met een samenlevingscontract?
Hier komt het belangrijkste deel: kun je de startersvrijstelling gebruiken als je een samenlevingscontract hebt? Het antwoord is: ja, dat kan.
De voorwaarde: alleen voor de eigen woning
Maar er zijn wel een paar voorwaarden waar je op moet letten. De startersvrijstelling geldt alleen voor je eigen woning. Dat betekent dat je de woning zelf moet bewonen.
Als je een samenlevingscontract opstelt, leg je vast dat jullie samen in die woning wonen. Dat is prima.
Wat als je partner ouder is dan 35?
De Belastingdienst ziet jullie dan als samenwoners. Je kunt de startersvrijstelling dus gewoon gebruiken. Maar let op: de startersvrijstelling is een persoonlijke vrijstelling. Dat betekent dat je hem maar één keer kunt gebruiken.
En hij geldt alleen voor jouw aandeel in de woning. Als jij en je partner allebei jonger zijn dan 35 jaar, kunnen jullie allebei gebruikmaken van de startersvrijstelling.
Dat is een groot voordeel. Stel: jij bent 28 en je partner is 40. Jij kunt gebruikmaken van de startersvrijstelling, maar je partner niet.
Hoe werkt dat dan? De Belastingdienst kijkt naar ieders aandeel in de woning.
Samen kopen, maar één iemand op de akte
Als jij bijvoorbeeld 60% van de woning koopt en je partner 40%, dan betaal je over jouw aandeel geen overdrachtsbelasting (mits je voldoet aan de leeftijd en de koopsom). Over het aandeel van je partner betaal je wel 2% overdrachtsbelasting. Een samenlevingscontract is hier belangrijk.
Je legt vast hoeveel ieder van jullie inbrengt. Dat voorkomt discussies later.
Zorg dat je dit goed regelt, bijvoorbeeld via een notaris. De notaris kan je helpen om de verdeling eerlijk vast te leggen.
Soms kopen stellen een huis, maar staat alleen één naam op de akte. Bijvoorbeeld omdat de ander al een huis heeft of omdat de financiering alleen op naam van één persoon staat. Dit kan problemen geven met de startersvrijstelling.
De startersvrijstelling geldt alleen voor de persoon die op de akte staat.
Als je samenwoont en een samenlevingscontract hebt, maar de akte staat alleen op naam van je partner, dan kun jij geen gebruikmaken van de startersvrijstelling. Omgekeerd geldt hetzelfde. Zorg dus dat beide namen op de akte staan als je allebei van de vrijstelling wilt profiteren. Let op: dit is alleen van belang voor de overdrachtsbelasting. Voor de hypotheek kun je soms wel samen een lening afsluiten, ook als er maar één naam op de akte staat. Maar voor de startersvrijstelling is de akte leidend.
Stappenplan: zo regel je het goed
Wil je zeker weten dat je alles goed regelt? Volg dan deze stappen:
- Bepaal je leeftijd en de koopsom. Ben je jonger dan 35 jaar? En blijft de koopprijs onder de € 510.000? Dan kom je in aanmerking voor de startersvrijstelling.
- Check je samenlevingscontract. Heb je er al een? Of ga je er een opstellen? Zorg dat je afspraken maakt over de verdeling van de woning.
- Laat de akte opstellen door een notaris. De notaris zorgt dat de eigendomsverdeling goed wordt vastgelegd. Vertel de notaris dat je gebruik wilt maken van de startersvrijstelling.
- Geef je partner door aan de Belastingdienst. Als je een samenlevingscontract hebt, meld dit dan bij de Belastingdienst. Zo voorkom je problemen met de hypotheekrenteaftrek.
- Betaal de overdrachtsbelasting op tijd. De notaris regelt de aangifte, maar zorg dat je weet hoeveel het kost. Met de startersvrijstelling betaal je mogelijk niets.
Veel voorkomende valkuilen
Er zijn een paar dingen waar je makkelijk overheen kijkt. Let hierop:
- Leeftijdsgrens. Je moet jonger zijn dan 35 jaar op het moment dat de akte wordt getekend. Niet op het moment dat je het bod uitbrengt.
- Meer dan één keer gebruiken. De startersvrijstelling is een eenmalige regeling. Als je eerder een woning hebt gekocht, kun je hem niet opnieuw gebruiken.
- Samenwonen zonder contract. Als je geen samenlevingscontract hebt, ben je fiscaal gezien alleenstaand. Dat betekent dat je misschien geen recht hebt op bepaalde aftrekposten.
- De woning niet zelf bewonen. De startersvrijstelling geldt alleen als je de woning zelf bewoont. Verhuur je de woning? Dan vervalt de vrijstelling.
Waarom een notaris onmisbaar is
Een notaris is niet verplicht, maar wel slim. Hij of zij zorgt dat de akte juridisch klopt.
Bovendien weet de notaris precies hoe je de startersvrijstelling kunt combineren met een samenlevingscontract. De notaris kan ook helpen bij het opstellen van het samenlevingscontract zelf. De kosten voor een notaris zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Dat scheelt weer.
Bovendien voorkom je dat je later in de problemen komt. Een goed contract voorkomt ruzie.
Conclusie
De startersvrijstelling en een samenlevingscontract kunnen prima samenwerken. Je kunt gewoon gebruikmaken van de vrijstelling als je samenwoont en een contract opstelt.
Let wel op de voorwaarden: je moet jonger zijn dan 35 jaar, de woning zelf bewonen en beide namen op de akte hebben staan als je allebei wilt profiteren. Een samenlevingscontract is een slimme zet. Het beschermt jullie allebei en zorgt voor duidelijkheid.
Combineer dit met de startersvrijstelling en je bespaart duizenden euros. Zo begin je samenwonen met een goed gevoel.
Twijfel je nog? Ga langs bij een notaris of bel de Belastingdienst. Zij kunnen je helpen om alles goed te regelen. En dan kun je je richten op het inrichten van je nieuwe huis. Succes!