Stel je voor: jullie willen samen een huis kopen. Super spannend! Maar dan komt er plotseling een berg papierwerk op je af.
Vooral als je niet getrouwd bent, maar wel een hypotheek wilt afsluiten. De bank stopt niet zomaar geld in een huis voor twee mensen die 'gewoon' samenwonen. Zij willen zekerheid. En precies daarom is een samenlevingscontract zo belangrijk. In dit artikel leggen we precies uit wat de bank wil weten, hoe je dit aanpakt en waarom een goed contract je helpt om die felbegeerde hypotheek te scoren.
Veel mensen denken dat een samenlevingscontract alleen handig is voor de belastingdienst, maar de bank is minstens zo belangrijk. Als je geen getrouwd stel bent, ziet de bank jullie financieel gezien als twee losse individuen. Dat is risicovoller voor hen.
Stel dat jullie uit elkaar gaan: wie blijft er in het huis?
Wie betaalt de hypotheek? Zonder contract is dit een grijze zone vol conflicten.
Een samenlevingscontract zorgt voor duidelijkheid. Het legt vast hoe jullie de kosten delen, wat er gebeurt bij een break-up en wie eigenaar is van welk deel van de woning. Voor de bank is dit het bewijs dat jullie zaken op orde hebben.
Het maakt de aanvraag vaak soepeler en voorkomt dat je direct een hogere rente betaalt of een afwijzing krijgt.
Kortom: het is geen overbodige luxe, maar een essentieel onderdeel van je hypotheekaanvraag.
Banken zijn conservatief. Ze houden van zekerheid en voorspelbaarheid.
Als jullie als samenwoners een huis willen kopen, gaat de hypotheekadviseur door een aantal vragenlijsten heen. De belangrijkste vraag is altijd: "Is deze relatie stabiel genoeg om een financiële verbintenis voor 30 jaar aan te gaan?" De bank kijkt naar drie hoofdpunten: de aard van jullie relatie, de financiële verdeling en het eigendom van het huis.
Hieronder vertellen we per punt wat dit inhoudt. De bank wil weten hoe serieus jullie relatie is.
Dit klinkt persoonlijk, maar het gaat puur om financiële risico's. Een relatie van drie maanden is voor een bank heel anders dan een relatie van vijf jaar.
De meeste banken hanteren een vuistregel: jullie moeten minimaal twee jaar samenwonen om in aanmerking te komen voor een gezamenlijke hypotheek zonder extra strenge eisen. Is dit niet het geval? Dan kan de bank vragen om extra waarborgen. Om de duur van de samenwoning te bewijzen, heeft de bank bewijsmateriaal nodig. Dit kan zijn:
Zonder deze bewijzen kan de bank jullie zien als 'tijdelijke' huisgenoten, wat de hypotheekaanvraag bemoeilijkt. Dit is het hart van de zaak. Wie kooft wat? Wie betaalt wat?
De bank moet kunnen inschatten of jullie de maandlasten kunnen dragen, zowel samen als – in het ergste geval – alleen. De eigendomsverdeling is hierin cruciaal. In een samenlevingscontract leggen jullie vast hoeveel procent van de woning aan wie toebehoort.
Meestal is dit gelijk aan de inleg van de eigen inleg (de koopsom minus de hypotheek).
Stel: jij legt 30.000 euro in en je partner 10.000 euro, dan is de verdeling 75/25. De bank wil dit zwart op wit zien, zodat bij een eventuele verkoop duidelijk is wie wat terugkrijgt. Daarnaast kijkt de bank naar de inkomsten.
Beide partners moeten voldoende inkomen hebben om de hypotheeklasten te dragen. Als één partner een flexibel inkomen heeft (bijvoorbeeld als freelancer), kan de bank vragen om een extra buffer of een garantstelling.
Een goed samenlevingscontract beschrijft ook wie welke vaste lasten draagt, zoals de hypotheeklasten, de verzekeringen en het onderhoud van het huis. De bank zal het samenlevingscontract nauwkeurig doorlezen. Vraagt de bank om een samenlevingscontract voor de hypotheek? Een slap excuus van een velletje papier dat jullie zelf hebben getypt, voldoet vaak niet.
De bank verwacht een juridisch waterdicht document. Waar letten ze op?
Als jullie bij de bank gaan zitten voor een intakegesprek, neemt de hypotheekadviseur het samenlevingscontract door en bespreekt hij wat de notaris aan jullie vraagt bij het opstellen daarvan.
Dit is niet alleen voor de sier; het is een verplicht onderdeel van het dossier. De bank moet namelijk voldoen aan de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Een samenlevingscontract helpt om de herkomst van geld en de relaties tussen aanvragers in kaart te brengen.
De bank zal ook controleren of er geen clausules in het contract staan die de hypotheek onmogelijk maken. Bijvoorbeeld een clausule dat één partner de woning altijd mag blijven bewonen na een scheiding, ongeacht of diegene de hypotheek kan betalen. De bank wil namelijk zeker weten dat de hypotheeklasten altijd worden betaald, ongeacht de relatiestatus.
Wat nu als je geen samenlevingscontract hebt? Is een hypotheek dan onmogelijk? Nee, niet per se, maar het wordt wel lastiger. Lees je in over de voorwaarden voor een samenlevingscontract en NHG om goed voorbereid te zijn.
Sommige banken accepteren een huurovereenkomst als alternatief. Dit houdt in dat de ene partner huurt van de ander.
Dit is vaak een tijdelijke oplossing en niet ideaal voor een langdurige hypotheek. Een andere optie is een 'overeenkomst van gedeelde verantwoordelijkheden'.
Dit is een lichtere versie van een samenlevingscontract waarin jullie alleen afspraken maken over de financiële verdeling van het huis. Niet alle banken accepteren dit, dus check dit altijd van tevoren bij je hypotheekadviseur. De voorkeur gaat echter nog steeds uit naar een volledig samenlevingscontract.
Een goed contract kost geld, maar het bespaart je op de lange termijn veel ellende. De kosten hangen af van de complexiteit en de notaris die je inschakelt.
Een eenvoudig samenlevingscontract via een notaris kost gemiddeld tussen de €350 en €700.
Als je huis heel complex is of als er sprake is van een eigen bedrijf, kunnen de kosten oplopen. Zie dit echter als een investering. De kosten van een conflict zonder contract zijn vele malen hoger dan deze eenmalige notariskosten. Bovendien kan een goed contract je helpen om sneller een hypotheek te krijgen, wat de kosten voor een eventuele taxatie of advies snel dekt.
Er zijn een paar dingen die vaak misgaan bij samenwoners en een hypotheekaanvraag.
Ten eerste: het te laat opstellen van het contract. Doe dit ruim voordat je een bod doet op een huis. Een bank wil een ondertekend contract zien voordat ze akkoord gaan.
Ten tweede: onduidelijke afspraken over de eigen inleg. Leg vast wie wat inlegt, zodat hier geen discussie over ontstaat bij een eventuele verkoop.
Een andere valkuil is het vergeten van de 'kinderclausule'. Als jullie kinderen krijgen, verandert de financiële situatie.
Een goed contract houdt hier rekening mee, bijvoorbeeld door afspraken over kinderalimentatie of de verdeling van de woning bij een eventuele scheiding.
Een samenlevingscontract is voor samenwoners die een huis willen kopen geen optie, maar een must.
De bank wil zekerheid, en een contract biedt die zekerheid. Het legt vast wie wat betaalt, wie eigenaar is en wat er gebeurt als de relatie strandt.
Zorg dat het contract recent is, juridisch klopt en bij een notaris is vastgelegd. Zorg ook dat je voldoende bewijs van samenwoning hebt. Als je deze stappen volgt, sta je veel sterker bij de bank en vergroot je de kans op een hypotheek met gunstige voorwaarden. Dus, pak die pen, regel die afspraak bij de notaris en ga vol vertrouwen op zoek naar jullie droomhuis.