Wat is de rol van de notaris bij aankoop van een woning door samenwonenden?
Droom jij en je partner van een eigen voordeur, een tuin en samen een plek bouwen? Spannend!
Maar voordat de champagne knalt, is er een belangrijke speler in het spel die je niet mag vergeten: de notaris. Voor samenwoners is de notaris veel meer dan een handtekening-zetter. Het is jullie gids, de onpartijdige bewaker van de wet en de persoon die ervoor zorgt dat jullie investering juridisch waterdicht is. Laten we eens kijken wat die notaris nu eigenlijk doet, zonder saaie juridische taal, maar met de informatie die júíst voor jullie belangrijk is.
Waarom de notaris onmisbaar is voor samenwoners
Als je trouwt, regelt de wet veel automatisch. Maar als je samenwoont, ben je juridisch gezien gewoon twee individuen.
Zonder huwelijkse voorwaarden of een geregisterd partnerschap is er geen wettelijk kader dat de boel automatisch regelt. De notaris is degene die dit kader voor jullie bouwt. Hij of zij zorgt ervoor dat de koop officieel wordt vastgelegd en dat jullie rechten en plichten helder zijn. Het is de notaris die ervoor zorgt dat jullie niet voor onaangename verrassingen komen te staan, bijvoorbeeld als de relatie ooit strandt of als er schuldeisers op de stoep staan.
Wat doet de notaris eigenlijk? De taken op een rij
De notaris is een onafhankelijke partij. Hij of zij werkt niet voor de koper of de verkoper, maar voor de wet.
1. De grondige controle (due diligence)
Dit is een groot voordeel voor jullie als samenwoners. De notaris controleert of alles volgens de regels verloopt. Hier zijn de belangrijkste taken:
- Het Kadaster: Wie is de officiële eigenaar? Zitten er erfdienstbaarheden op de grond? Zijn er hypotheken of beslagen?
- De gemeente: Voldoet het huis aan de bouwvoorschriften? Is het bestemmingsplan in orde?
- Belastingen: Is de overdrachtsbelasting correct berekend? (Let op: voor starters is dit vaak 2%, maar voor doorstromers kan het 10,4% zijn).
- Energie en duurzaamheid: Hoewel dit steeds vaker via een apart energielabel gaat, kijkt de notaris ook naar eventuele juridische verplichtingen rondom energiebesparende maatregelen.
Voordat jullie tekenen, voert de notaris een grondig onderzoek uit. Dit heet 'due diligence'.
2. Het vastleggen van de eigendomsverhoudingen
Dit is essentieel om te voorkomen dat jullie een huis kopen met verborgen gebreken of juridische problemen.
- Gemeenschappelijk eigendom: Jullie worden allebei voor 50% eigenaar. Dit is de meest voorkomende keuze, maar het betekent dat jullie samen verantwoordelijk zijn.
- Eigendom via een verhouding: Je kunt een andere verhouding afspreken, bijvoorbeeld 60/40, als één partner meer inbrengt. Dit moet wel in de akte worden vastgelegd.
- Een van de partners wordt eigenaar: Soms koopt één partner het huis, en de ander krijgt een recht van erfpacht of gebruiksrecht. Dit is minder gebruikelijk maar kan in specifieke situaties handig zijn.
De notaris checkt het volgende: Deze controle kost geld, meestal tussen de €800 en €1500, afhankelijk van de complexiteit. Het is een investering die zichzelf terugbetaalt door problemen te voorkomen. Dit is het hart van de zaak voor samenwoners.
Wie is eigenaar van wat? Er zijn een paar opties:
3. Het opstellen van de akte van levering
De notaris adviseert jullie hierover. Hij of zij legt uit wat de gevolgen zijn van elke keuze, niet alleen voor nu, maar ook voor de toekomst. Wat gebeurt er als jullie uit elkaar gaan?
Wie betaalt de hypotheek? De notaris zorgt dat deze afspraken zwart op wit staan.
- De namen van kopers en verkopers.
- De exacte omschrijving van de woning (adres, perceelnummer, grootte).
- De koopprijs en de betalingsvoorwaarden.
- De eigendomsverhoudingen (zie hierboven).
- Eventuele bijzondere afspraken, zoals wie de keuken betaalt of afspraken over onderhoud.
De notaris stelt de officiële akte op. Dit is het document dat de koop definitief maakt. In deze akte staan alle details:
De notaris leest de akte met jullie door, legt alles uit en beantwoordt vragen.
4. Inschrijving bij het Kadaster
Pas als alle partijen begrijpen wat er staat, wordt er getekend. Na de ondertekening zorgt de notaris ervoor dat de akte wordt ingeschreven in het Kadaster. Dit is het moment dat jullie officieel eigenaar worden.
De notaris regelt de administratie en betaalt de kosten voor de inschrijving. Zonder deze stap is de koop niet definitief.
Specifieke uitdagingen voor samenwoners
Samenwoners hebben te maken met een paar extra hobbels. De notaris is hierop voorbereid en helpt jullie hierbij.
Bewijs van samenwoning
De Belastingdienst en de notaris willen zeker weten dat jullie écht samenwonen. Dit is belangrijk voor de fiscale voordelen, zoals de hypotheekrenteaftrek. De notaris vraagt om bewijs.
Financiële afhankelijkheid en kostenverdeling
Dit kan een huurovereenkomst zijn, een bankafschrift met hetzelfde adres, of een verklaring van een derde.
- Wie betaalt de hypotheek?
- Wie betaalt de gemeentelijke belastingen?
- Hoe regelen we onderhoud en reparaties?
Het hoeft niet zo formeel als een huwelijksakte, maar het moet wel geloofwaardig zijn. Wie betaalt wat? Dit is niet alleen een praktische vraag, maar ook een juridische. De notaris kan adviseren over een samenlevingscontract.
Hoewel de notaris dit contract zelf niet altijd opstelt (dat doen advocaten of notarissen die hierin zijn gespecialiseerd), kan de notaris bij de aankoop wel rekening houden met afspraken die jullie hebben gemaakt. Denk aan: De notaris kan jullie doorverwijzen naar een specialist voor een samenlevingscontract, maar bij de aankoop zelf zorgt hij dat de eigendomsverhoudingen kloppen met jullie financiële plannen.
Kosten van de notaris: wat mag het kosten?
De kosten voor de notaris zijn wettelijk geregeld. Ze worden berekend over de koopprijs van de woning.
In 2024 liggen deze kosten ongeveer op 1,5% van de koopprijs, exclusief BTW. Er is een maximumbedrag van € 1.350 exclusief BTW.
Voor een huis van € 300.000 zou dit neerkomen op ongeveer € 4.500 (inclusief BTW en kadasterkosten). Let op: dit is een schatting. De exacte kosten hangen af van de complexiteit van de zaak. Vraag altijd een offerte op maat aan.
Conclusie: De notaris als jullie steun en toeverlaat
De rol van de notaris bij de aankoop van een woning door samenwoners is veel meer dan een formaliteit. Het is een onafhankelijke professional die zorgt voor juridische zekerheid, een heldere eigendomsverdeling en een waterdichte akte.
Door goed samen te werken met de notaris, voorkomen jullie problemen in de toekomst en kunnen jullie met een gerust hart genieten van jullie nieuwe thuis. Dus, ga het gesprek aan, stel vragen en zorg dat alles goed geregeld is. Jullie droomhuis verdient het.