Hoe verkoop of verdeel je een gezamenlijk huis na het beëindigen van een samenlevingscontract?
De relatie is over. Het is al emotioneel genoeg.
Maar dan is er nog dat ene grote ding: jullie huis. Het stenen getuige van jullie gedeelde leven. Hoe verder? Ga je verkopen of neemt één van jullie het over?
In dit artikel lees je in simpel, helder Nederlands wat je moet regelen. Zodat je zonder hoofdpijn verder kunt.
Wat staat er in jullie contract?
Voordat je in paniek raakt: pak het samenlevingscontract erbij. Dit document is je kompas.
Het zegt meestal precies wat er moet gebeuren met het huis als de liefde over is. De meeste contracten hebben een clausule over de verdeling van de inboedel en het huis. Check dit als eerste. Staat er niks in?
Dan is het lastiger, maar niet onmogelijk. Dan moet je het samen eens zien te worden of via de rechter.
Soorten contracten die je moet kennen
Een standaard contract kost vaak tussen de €500 en €1000. Zit er een ingewikkelde vaststellingsovereenkomst bij, dan kan dat oplopen tot €3000.
Een kleine investering om grote problemen later te voorkomen. Niet elk contract is hetzelfde. De meest voorkomende zijn:
- Samenlevingscontract met afspraken: Hierin staat al beschreven hoe de boedel verdeeld wordt. Handig, want je weet waar je aan toe bent.
- Samenlevingscontract zonder afspraken: Dan moet je het samen regelen of de rechter inschakelen. Dit is vaak een duur en lang proces.
- Optierecht: Dit betekent dat één partner het recht heeft om het huis te kopen van de ander, vaak tegen een vooraf vastgestelde prijs. Handig als één van de twee graag wil blijven.
Stap 1: Praat en onderhandel
Het klinkt simpel, maar communicatie is de sleutel. Probeer, ondanks de emoties, rustig te bespreken wat jullie willen. Wil je beide verkopen?
Wil één van jullie blijven? Hoe eerder jullie hierover praten, hoe sneller je verder kunt.
Een open gesprek voorkomt dat je direct naar de rechter moet. Als het lukt om samen tot een oplossing te komen, bespaar je duizenden euro’s aan advocatenkosten.
Lukt het niet om alleen te praten? Schakel dan een mediator in. Een mediator begeleidt het gesprek en zorgt voor een constructieve sfeer.
De kosten liggen vaak tussen de €300 en €800. Dat is een stuk goedkoper dan een juridische procedure.
Stap 2: Bepaal de waarde van het huis
Voordat je kunt delen of verkopen, moet je weten wat het huis waard is.
Je kunt niet zomaar een bedrag plakken op jullie woning. Je hebt een objectieve taxatie nodig.
De taxateur kijkt naar de locatie, de staat van onderhoud en de markt. Een taxatie kost tussen de €300 en €800, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het huis. Kies altijd voor een onafhankelijke taxateur om discussies te voorkomen. Niemand wil het gevoel hebben dat de ander de taxateur heeft beïnvloed.
Om een idee te krijgen van de markt, kun je kijken op websites als Funda.
Vergelijkbare huizen in de straat geven een goede indicatie. Maar onthoud: een taxatie is leidend voor de verkoop of de afkoopsom.
Stap 3: Verkopen van het huis
De meest schone oplossing is vaak verkopen. De opbrengst wordt verdeeld en jullie gaan ieder je eigen weg.
Je kunt kiezen voor een makelaar of een particuliere verkoop. Een makelaar neemt veel werk uit handen.
Hij of zij bepaalt de vraagprijs, zorgt voor bezichtigingen en regelt de papierwinkel. Hiervoor betaal je meestal een percentage van de verkoopprijs, vaak tussen de 3% en 6%. Dat kan flink oplopen bij een duur huis.
Particulier verkopen is goedkoper, maar vergt meer tijd en energie. Je moet zelf de bezichtigingen doen en de onderhandelingen voeren.
Als de verkoop rond is, wordt de opbrengst verdeeld volgens de afspraken in het contract. Let op: over de overwaarde betaal je mogelijk belasting, hoewel de regels voor eigen woningen vaak gunstig zijn.
Stap 4: Eén partner neemt het huis over (Afkoopsom)
Wil één van de twee graag in het huis blijven? Dan is een afkoopsom een optie.
Dit betekent dat de vertrekkende partner wordt uitgekocht. Hoe werkt dat?
De partner die blijft, betaalt de ander een bedrag. Dit bedrag is meestal de helft van de overwaarde (of het aandeel in de overwaarde). Stel: het huis is €400.000 waard en de hypotheek is €200.000. Dan is de overwaarde €200.000, waarbij het verstandig is om de waardestijging van je huis in het samenlevingscontract goed vast te leggen.
De vertrekkende partner krijgt dan vaak €100.000 (tenzij er andere afspraken zijn).
Deze afkoopsom moet worden gefinancierd. De partner die blijft, moet vaak de hypotheek verhogen of oversluiten om de ander uit te kopen. De bank zal hiervoor een nieuwe taxatie en inkomenscheck doen. Zorg dat je financieel sterk genoeg bent om dit te dragen, en verdiep je tijdig in de werking van een uitkoopregeling in een samenlevingscontract.
Stap 5: Juridische stappen als het echt niet lukt
Als jullie er samen echt niet uitkomen, blijft er maar één ding over: de rechter. Dit is de duurste en meest tijdrovende optie, maar soms onvermijdelijk.
De rechter zal kijken naar het contract, de waarde van het huis en de belangen van beide partijen. Hij of zij kan beslissen dat het huis verkocht moet worden, of dat één partner de ander moet uitkopen. De kosten voor een advocaat kunnen oplopen tot €200 tot €300 per uur.
Een juridische procedure kan maanden duren. Probeer dit echt te voorkomen door goede afspraken te maken.
Belangrijke overwegingen om niet te vergeten
Naast het huis zelf zijn er nog meer dingen die geregeld moeten worden. Dit zijn de aandachtspunten die vaak vergeten worden:
- Gemeenschappelijke schulden: Denk aan de hypotheek, maar ook aan creditcardschulden of een lening voor de auto. Wie betaalt wat?
- De inboedel: Wie neemt de bank? De tafel? De wasmachine? Maak een lijst en verdeel dit eerlijk.
- Belastingen: Verkoop je het huis? Houd rekening met belasting over de winst. De belastingdienst heeft hier regels voor. Check dit goed.
- Woonlasten: Wie betaalt de hypotheek en gas/licht tot het moment dat het huis leeg is? Maak hier afspraken over.
Conclusie: Pak het slim aan
Het beëindigen van een samenlevingscontract en het verdelen van een huis is pittig. Het is emotioneel en er komen veel financiële zaken bij kijken.
Maar met de juiste voorbereiding kom je er wel. Check je contract, praat met elkaar en schakel hulp in waar nodig.
Een taxateur en een mediator zijn vaak goede investeringen. Zorg dat je weet wat je huis waard is en hoe je de financiering rond krijgt. En als het echt niet lukt, schakel dan een goede advocaat in. Door stap voor stap te werken, zorg je dat je straks met een goed gevoel verder kunt.